Eigenheim und Pflegeheim: Was Sie Familien sagen können

Die Frage, die Sie häufiger hören als gedacht

Eine Tochter fragt wenige Tage nach dem Einzug ihrer Mutter: „Das Haus steht jetzt leer — müssen wir das verkaufen? Und was passiert mit dem Geld?" Eine Pflegedienstleitung berichtet, dass Angehörige kaum wissen, wer überhaupt unterschreiben darf, wenn die Mutter dement ist. Ein Sozialdienst schildert, wie Familien im Entlassungsgespräch zum ersten Mal hören, dass das Sozialamt auf Vermögen zugreift.

Diese Fragen kommen zu Ihnen, weil Sie der erste Fachkontakt sind, dem die Familie vertraut. Sie sind kein Immobilienmakler und kein Rechtsanwalt — aber Sie können eine Orientierung geben, die weiterhilft. Genau das soll dieser Artikel ermöglichen.

Was auf dem Spiel steht — und warum die Zeit zählt

Ein leerstehendes Eigenheim erzeugt laufende Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung im Winter. Gleichzeitig fragt das Sozialamt bei der Prüfung auf Hilfe zur Pflege nach dem Vermögen. Wer zu lange wartet, zahlt doppelt: die Heimkosten aus dem Ersparten und das leerstehende Haus aus der anderen Tasche.

Vor jeder Entscheidung über einen Verkauf steht aber eine juristische Grundfrage, die viele Familien übersehen: Wer darf überhaupt unterschreiben? Wenn die Antwort unklar ist, kann ein notariell beurkundeter Kaufvertrag am Ende scheitern — weil der Unterzeichner nicht bevollmächtigt war.

Wer darf das Haus verkaufen, wenn der Eigentümer es nicht mehr kann?

Die Antwort hängt davon ab, ob eine Vorsorgevollmacht existiert — und was darin steht.

Mit Vorsorgevollmacht: Der Bevollmächtigte kann handeln

Liegt eine wirksame Vorsorgevollmacht vor und umfasst sie ausdrücklich Immobiliengeschäfte, kann der Bevollmächtigte den Verkauf in die Wege leiten. Der Notar prüft die Vollmacht; liegt sie im Original vor und ist sie hinreichend bestimmt formuliert, genügt das in der Regel für die Beurkundung.

Wichtig: Nicht jede Vollmacht ist dafür ausreichend. Eine allgemeine Handlungsvollmacht oder eine auf Bankgeschäfte beschränkte Vollmacht greift hier nicht. Das Dokument muss Grundstücksgeschäfte — oft als „Veräußerung von Grundbesitz" oder „Immobiliengeschäfte" bezeichnet — eindeutig einschließen. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht vermeidet die meisten Unsicherheiten, die beim Notar entstehen, wenn das Original fehlt oder die Formulierung zu eng ist.

Ohne Vorsorgevollmacht: Rechtliche Betreuung und Gerichtsgenehmigung

Fehlt eine wirksame Vollmacht, muss beim zuständigen Amtsgericht eine rechtliche Betreuung beantragt werden. Der Betreuer wird vom Gericht bestellt und unterliegt — anders als ein Bevollmächtigter — der laufenden Kontrolle durch das Betreuungsgericht.

Für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung braucht der Betreuer die ausdrückliche Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das regelt § 1850 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht — das ist keine Formalität. In der Praxis vergehen vom Antrag auf Betreuung bis zur Genehmigung des Verkaufs häufig mehrere Monate. Ein Käufer, der nicht warten kann oder will, springt in dieser Zeit möglicherweise ab.

Für Familien, bei denen die betroffene Person noch einwilligungsfähig ist, gibt es eine einfachere Lösung: jetzt noch eine Vorsorgevollmacht notariell errichten lassen. Ist das nicht mehr möglich, führt kein Weg an der Betreuung vorbei.

Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.

Was passiert mit dem Erlös — Eigenanteil und Hilfe zur Pflege

Der Verkaufserlös ist Vermögen. Und Vermögen zählt, wenn das Sozialamt prüft, ob jemand Anspruch auf Hilfe zur Pflege hat.

Solange eigenes Vermögen vorhanden ist: Eigenanteil selbst tragen

Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII ist eine nachrangige Leistung. Das bedeutet: Sie greift erst dann, wenn das eigene Einkommen und Vermögen nicht mehr ausreichen, um den einrichtungsbedingten Eigenanteil zu decken. Wird das Haus verkauft, fließt der Erlös zunächst in die Finanzierung der Heimkosten ein.

Das Sozialamt darf nach dem Vermögen fragen — und ist gesetzlich verpflichtet, dies zu tun. Angehörige, die das nicht wissen, erleben diese Anfrage manchmal als Übergriff. Tatsächlich ist sie Ausdruck des Nachranggrundsatzes: Wer staatliche Leistungen beantragt, muss zuerst eigenes Vermögen einsetzen.

Das Eigenheim war geschützt — bis zum Einzug

Solange jemand sein Eigenheim selbst bewohnt, gilt es nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII als „angemessenes Hausgrundstück" und muss nicht verwertet werden. Mit dem Einzug in die Pflegeeinrichtung entfällt dieser Schutz in der Regel — denn die Selbstnutzung endet.

Ausnahmen bestehen, wenn der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner noch im Haus wohnt oder ein minderjähriges Kind dort lebt. In diesen Fällen bleibt der Schutz erhalten. Sobald aber keine dieser Voraussetzungen mehr vorliegt, kann das Sozialamt verlangen, dass der Erlös eines späteren Verkaufs in die Heimkosten einfließt.

Für die Familie bedeutet das: Das Haus ist kein gesichertes Erbe, sobald Hilfe zur Pflege beantragt wird. Wer das früh weiß, kann — gemeinsam mit einem Rechtsanwalt — prüfen, welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt. Frühzeitige Beratung ist hier regelmäßig günstiger als spätere Überraschungen.

Stand: Oktober 2026. Rechtliche Einordnungen ersetzen keine individuelle Beratung.

Müssen Kinder für ihre Eltern zahlen?

Die Frage, die am häufigsten falsch beantwortet wird: „Wir werden jetzt doch nicht für Mama aufkommen müssen?"

Die Antwort lautet in den meisten Fällen: nein.

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz, das zum 1. Januar 2020 in Kraft getreten ist, werden Kinder für den Elternunterhalt nur noch herangezogen, wenn ihr eigenes Jahresgesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt. Das regelt § 94 Abs. 1a SGB XII. Dieser Schwellenwert gilt pro unterhaltspflichtigem Kind und bezieht sich auf das Bruttoeinkommen aus allen Quellen — nicht nur auf das Gehalt.

Was das in der Praxis bedeutet:

• Wer unter diesem Schwellenwert liegt, zahlt keinen Elternunterhalt — auch nicht anteilig.
• Das Sozialamt darf nach dem Einkommen fragen, muss aber nichts einfordern, wenn der Schwellenwert nicht erreicht ist.
• Die Auskunftspflicht besteht dennoch: Kinder müssen auf Anfrage des Sozialamts Auskunft über ihr Einkommen geben, auch wenn sie letztlich nichts zahlen.
• Stiefeltern und Schwiegereltern sind von dieser Regelung nicht erfasst — Unterhalt folgt der direkten Verwandtschaft oder Adoption.
• Haben Eltern mehrere Kinder, von denen jedes unter 100.000 Euro verdient, werden sie nicht kollektiv herangezogen. Die Grenze gilt individuell pro Kind.

Viele Familien wissen das nicht und geraten in unnötige Panik. Eine ruhige Erklärung dieser Regelung kann in einem Entlastungsgespräch sehr viel bewirken — und ist kein Ersatz für Rechtsberatung, sondern Orientierung.

Stand: Oktober 2026. § 94 Abs. 1a SGB XII. Individuelle steuerliche und rechtliche Fragen sollten mit einem Fachanwalt für Sozialrecht besprochen werden.

Was Sie weitergeben dürfen — und was nicht

Familien fragen manchmal direkt: „Kennen Sie jemanden, der das Haus für uns verkauft?" Oder sie bitten darum, den Kontakt herzustellen.

Hier greift der Datenschutz. Name, Adresse und Lebenssituation eines Bewohners oder Klienten sind personenbezogene Daten. Diese Daten dürfen ohne ausdrückliche Einwilligung der betroffenen Person — oder, falls diese nicht mehr einwilligungsfähig ist, ihres gesetzlichen Vertreters — nicht an Dritte weitergegeben werden. Das gilt auch für gut gemeinte Empfehlungen.

Was Sie stattdessen tun können:

• Sie können allgemeine Hinweise geben, was die Familie suchen sollte — ohne Kontaktdaten zu übermitteln.
• Sie können Informationsmaterial bereitstellen, das die Familie selbst in die Hand nimmt.
• Sie können erklären, worauf bei der Wahl eines Maklers für diese Situation zu achten ist: Erfahrung mit Pflegesituationen, Vertrautheit mit Vollmachten und Betreuungsrecht, Sensibilität für den Zeitdruck der Familie.

Wenn die Familie ausdrücklich erklärt, dass sie eine Vermittlung wünscht, und Sie diese Einwilligung dokumentiert haben, verändert sich die Ausgangslage. Klären Sie das im Zweifel mit Ihrer Datenschutzbeauftragten oder Ihrem Träger.

Was Familien typischerweise übersehen

In der Begleitung von Verkäufen in Pflegesituationen treten immer wieder dieselben Punkte auf, die zu Verzögerungen oder unnötigen Kosten führen:

• Die Vollmacht wird erst nach dem Einzug gesucht. Dann ist es für eine Vorsorgevollmacht oft zu spät, und das Betreuungsverfahren dauert Monate.
• Das Haus wird dem Sozialamt nicht gemeldet. Die Behörde fragt nach, Fristen werden versäumt und Bescheide verzögern sich.
• Unterlagen fehlen. Bei einer Immobilie, die 30 Jahre nicht verkauft wurde, sind Grundbuchauszug, Baupläne und der Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) oft nicht beisammen.
• Einzugstermin und Verkaufszeitraum werden nicht abgestimmt. Das Haus steht monatelang leer, während der Eigenanteil aus dem Ersparten gezahlt wird.
• Geschwister sind uneinig. Wenn mehrere Kinder Miterben sind und unterschiedliche Vorstellungen haben, verzögert sich der Verkauf erheblich — manchmal um Jahre.

Was Sie einer Familie heute sagen können

Wenn eine Familie Sie nach dem Haus fragt, können Sie diese Orientierungspunkte mitgeben — ohne selbst Rechtsberatung zu leisten:

• Wer handeln darf, hängt an der Vollmacht. Mit einer wirksamen Vorsorgevollmacht, die Immobiliengeschäfte einschließt, kann der Bevollmächtigte den Verkauf einleiten. Ohne Vollmacht braucht es einen rechtlichen Betreuer und eine Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB.
• Der Verkaufserlös zählt als Vermögen. Er fließt in die Prüfung durch das Sozialamt ein. Hilfe zur Pflege gibt es erst, wenn das eigene Vermögen aufgebraucht ist.
• Kinder zahlen in den meisten Fällen nichts. Elternunterhalt greift erst ab einem eigenen Jahreseinkommen von mehr als 100.000 Euro pro Kind (§ 94 Abs. 1a SGB XII).
• Kontaktdaten dürfen Sie nur mit Einwilligung weitergeben. Informationsmaterial können Sie der Familie geben, ohne selbst Daten zu übermitteln.

Wenn die Familie weiß, wo sie anfangen soll, fallen die nächsten Schritte leichter. immozeit begleitet genau diese Situationen: inhabergeführt, mit Sitz in Kornwestheim, und außerhalb von Baden-Württemberg über Partner vor Ort. Für eine erste unverbindliche Einschätzung steht das Kontaktformular auf dieser Seite zur Verfügung.